• Yvan Pilon

L'année immobilière démarre en lion à Châteauguay, mais des zones de turbulences sont en vue

Mis à jour : avr. 8


Quoi penser de ce début d’année plein de rebondissements ? Commençons tout d’abord par jeter un coup d’œil aux données des trois premiers mois de l’année. Alors que le premier trimestre 2019 avait affiché des chiffres records, force est de constater que le premier trimestre 2020 a fait encore mieux !


Ainsi, pour les trois premiers mois de l’année, 189 propriétés de type unifamilial ont été vendues, soit une augmentation de 11 unités (+ 6,2 %) sur l’année 2019 et de 46 unités (+ 32,2 %) sur l’année 2018. Le prix de vente médian s’est élevé à 280 000 $ faisant un bond de 9,8 % comparativement à la même période en 2019. Quant au délai de vente moyen, il s’est établi à 22 jours pour les trois premiers mois de l’année. À titre comparatif, il avait varié entre 40 et 50 jours pour la même période au cours des années 2017 à 2019. En 2016, ce délai était de 97 jours, soit plus de quatre fois plus long qu’actuellement.


On remarque des écarts encore plus importants lorsqu’on analyse le nombre d’unifamiliales sur le marché. Au 31 mars de cette année, il n’y avait que 95 propriétés à vendre. À la même période l’année dernière, 193 propriétés étaient sur le marché, soit deux fois plus qu’aujourd’hui ! L’écart est encore plus important si on recule en 2016. À cette époque, il y avait 367 propriétés à vendre, soit presque quatre fois plus qu’aujourd’hui. On peut déjà présumer que l’arrivée du COVID-19 a incité certains propriétaires à mettre leur projet de vente de maison sur la glace.

Le nombre de contrats de courtage s’étant terminés sans vente est aussi en baisse par rapport à 2019. Pour les trois premiers mois de l’année, seulement 21 contrats se sont terminés sans vente, en baisse de 30 % par rapport à 2019.

L’indice VMI(1) (Vigueur du Marché Immobilier) a atteint 62 points pour le premier trimestre de 2020. Cela représente une hausse de 40,9 % par rapport à 2019 qui était déjà une année record. Bref, les trois premiers mois de l’année 2020 laissaient entrevoir pour le territoire de Châteauguay un marché immobilier très actif.


Et pourtant.....

Depuis le début du mois de mars, un impondérable s’est invité et joue les trouble-fêtes : la COVID-19. Celle-ci perturbe de façon importante nos vies tant d’un point de vue social, sanitaire, qu’économique. La durée, ainsi que les effets des nombreuses mesures mises en place pour combattre la contagion du virus, sont pour le moment bien difficiles à mesurer. Ces mesures ont pour effet de ralentir de façon abrupte le train immobilier qui roulait alors à pleine vapeur. La baisse de 44 % des nouvelles inscriptions en mars 2020 (50) par rapport à mars 2019 (91) n’est certes pas étrangère à cette crise.


Suite aux mesures misent en place par le gouvernement, les courtiers immobiliers ne peuvent pas pour le moment, rencontrer en personne leur client et visiter physiquement des propriétés. Bien qu’il soit possible de travailler à distance, de procéder avec une gestion électronique des documents et même, de faire des visites virtuelles de propriété, ces approches comportent leurs lots d’inconvénients. Pour le moment, les mesures restrictives sont en place jusqu’au 4 mai. Selon l’évolution de la situation à ce moment, les autorités décideront de lever ou pas, certaines des restrictions.


La présente situation comporte certains enjeux propres au marché immobilier québécois. Entre autres, le 1er juillet est une date pivot dans la province en ce qui a trait aux nombreux mouvements de locataires et de propriétaires. Dans une période de temps limité, nous assistons à une valse de déménagements souvent en cascade, les uns dépendants des autres. Déjà, plusieurs acheteurs ont fait l’acquisition de leur nouvelle propriété pour une occupation vers la fin du mois de juin. Mais plusieurs autres étaient toujours en recherche de propriétés au moment où les restrictions sont entrées en vigueur. Actuellement, ces personnes doivent mettre leur démarche en pause. Lorsque les autorités permettront de nouveau les visites de propriété, ils seront plusieurs acheteurs sur la ligne de départ pour partir à la chasse de leur nouvelle propriété qu’ils voudront occuper d’ici le début juillet.


Pour les vendeurs, la clé sera d’être prêt lorsque les autorités gouvernementales relâcheront certaines mesures restrictives propres au courtage immobilier. Bien difficile de prévoir à quel moment cela surviendra, mais cela arrivera surement. Les propriétés qui seront déjà sur le marché à ce moment précis profiteront d’un avantage indéniable par rapport à ceux qui arriveront sur le marché quelques semaines plus tard. Les acheteurs voudront régler rapidement leur enjeu de logement. D’ailleurs, ceux-ci profitent probablement de la période actuelle pour naviguer dans les différents sites internet à la recherche de propriétés à vendre. Dès que ce sera possible, ils voudront visiter les propriétés qu’ils auront ciblées. D’où l’intérêt pour quiconque souhaite vendre sa propriété d’être déjà sur le marché.


Est-ce que cette crise aura un impact sur les capacités financières des acheteurs ?Est-ce que les acheteurs réviseront leur budget immobilier, et si oui, dans quel ordre ? Bien difficile à répondre pour le moment. Une chose est sure, le nombre de propriétés sur le marché sera mince. L’effet de rareté poussera les prix vers le haut. En contrepartie, les acheteurs seront possiblement moins dépensiers, ce qui tirera les prix vers le bas. Il sera fort intéressant de suivre la tendance des prix de vente au cours des prochains mois.


Pour les personnes qui souhaiteraient mettre leur propriété sur le marché en vue de la reprise, il est possible de rédiger un contrat de courtage de façon électronique sans qu’aucune rencontre physique n’ait lieu. Certes, cette approche n’est pas idéale, mais compte tenu des circonstances exceptionnelles qui prévalent actuellement, c’est une alternative intéressante. Il en est de même pour les acheteurs. Vous trouvez une propriété qui satisfait vos besoins. Dans les circonstances actuelles, il est possible de faire une promesse d’achat conditionnelle à une visite ultérieure des lieux. Une telle approche peut s’avérer une avenue à explorer dans les circonstances actuelles.


En attendant, les autorités gouvernementales mettent en place une série de mesures qui viendront stimuler la reprise économique une fois la crise de la pandémie derrière nous. Il est fort probable que les résultats immobiliers de la deuxième moitié de l'année 2020 seront en retrait par rapport à l'année dernière ou aux prévisions de début d'année. Mais déjà, la RBC prévoit un fort rebond immobilier pour l'année 2021.


Si vous avez des questions où souhaitez simplement discuter de différentes stratégies immobilières qui pourraient offrir à vous, n’hésitez pas à communiquer avec moi !


Prenez soin de vous, ça va bien aller !


Yvan Pilon


(1) Indice de Vigueur du Marché Immobilier : Afin de mesurer l’état de santé du marché immobilier, je calcule un indice de vigueur du marché. Cet indice est sur une échelle de 0 à 100. Plus il est élevé, plus les propriétés à vendre trouvent un acheteur. Il donne une indication sur le nombre de propriétés qui se seraient vendues dans un marché ou 100 propriétés seraient à vendre pour une période donnée. Par exemple, un indice de 65 veut dire que pour la période visée, s’il y avait eu 100 propriétés à vendre, 65 auraient été vendues.

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